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最严调控下的楼市:投资客弃房 开发商抢售环京项目

  • 2017年03月24日 02:38 来源:新京报
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  自3月17日起,北京刮起的楼市调控风暴,不仅让房地产业界一片哗然,也让不少投资客及改善需求知难而退。面对此番调控政策,刚需族、投资客、开发商、中介经历了什么?

  刚需族

  第一套“房”入手低价位商住

  3月17日,北京新政出台之际,刘欣(化名)刚入手了房山一个商住项目,这是她在北京购置的第一套房。

  在北京工作六七年的刘欣,已经有了购房资格。“不太懂行情,真的不知道在北京,还有什么新盘首付在100万左右。”几个月前,刘欣在郊区四处看房,最后发现,在北京要买下一套两居室,总价怎么也要四五百万,无论首付还是月供都承受不起。

  最后,她选择了在北京买商住。刘欣在房山入手了一个90多平方米的公寓。“均价3万多,首付140多万,是自己勉强负担得起的。”刘欣说,项目户型还可以,能暂时满足自己的居住需求。

  “这次新政,对我来说,就是以后在北京没法换住宅了。”刘欣说,她在固安买过房子,并且办理过贷款,这意味着下次在北京买住宅的成本大幅提高了。

  根据北京的认贷政策,认贷是指认全国的房贷。只要有过贷款纪录,不管房子是否在名下,贷款是否还完,在北京再次购买都算二套。

  “原来想着,暂时买一套商住过渡,后面再把固安的房子也卖了,加点钱,过几年,换一套住宅,现在看起来是不可能了。”刘欣说,北漂多年,自己一直希望有一个小两居,眼看着房价越涨越高,离心中的梦想也越来越远了。

  随着北京房价水涨船高,更多刚需购房者像刘欣一样,把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后,关注商住项目的人更多了。

  中原地产首席分析师张大伟表示,刚需置业在北京有个硬杠杠,基本就是单价3万、总价200万,即使这样很多工薪阶层也很难买得起。公寓虽然首付要求一半,但这使得刚需有买房的可能性。很大程度上,公寓的确成为许多刚需首选房。

  投资客

  被“认贷”后放弃投资房

  “我目前名下这套房值500多万,原本考虑卖后拿300多万去撬动1000万的房子,手头再预留200万,足够还几年银行贷款。等过几年房子升值后,我再转手出售。新政一出,我只能放弃这一念头。”李丹说。

  因为眼看着房价一路高涨,李丹才萌发了卖房、重新买房“翘杠杆”的打算,“我并非是为了改善需求而换房,纯粹是投资”。她说。

  李丹的原计划是:第一步,准备好资金,将余下的公积金贷款全部还清;第二步,锁定换房目标;第三步,出售原住宅。经过这三步,按北京原购房政策,李丹再买房,仍属首套房,首付比例35%。

  相比二手房,李丹更看好新房市场,她将换房目标锁定在西二环附近一新房项目,100多平方米,总价1100万元。

  李丹已将余下公积金贷款的资金准备到位,只等该项目开盘。然而,等来的却是北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政。

  “新政出台后,我完全打消了换房打算,60%首付怎么都不划算。”李丹无奈地表示,卖房获得500万后,拿出300万去买房,也只能买到500万左右的房子,跟目前所住房子没太大区别,如果用500万全部用于换房,则还贷压力太大。

  不过,类似李丹这样的投资客开始转战环京购房。据记者了解,在北京“3·17新政”与3·21环京地区限购政策升级期间的这个周末,一些环京项目就吸引了不少北京溢出的投资客。

  香河一位销售人员表示,由于北京房价较高,加上在北京购房资格受限,很多人选择在北京周边买房。但目前环京地区也在陆续限购。

  新城控股副总裁欧阳捷称,环北京区域因为出台调控政策,未来的供求关系会维持在一个相对偏低的均衡水平,不太可能出现房价暴涨的可能,但下跌的可能性也较小。

  中介

  带看减少协调违约交易

  楼市新政一出,解答购房资格和首付比例调整的咨询,成了最近这一周来的中介经纪人手里最繁忙的工作之一。

  丰台蒲黄榆片区一中介门店经纪人表示,从3月17日政策发布起,咨询首付款增多等问题的电话和微信就没断过。

  除此之外,对于还没有办理网签或者正在看房决策过程中的购房者,经纪人还需要通知他们最新的政策变化。上述经纪人说:“因为政策认房又认贷,房产已经还清贷款的客户现在买房的话,首付从首套政策变成二套,钱数差不多涨了快一倍。有客户房子都看得差不多了,现在得重新帮他们算账,看看需要多少首付,能不能凑齐。”

  朝阳区青年路附近一中介门店经纪人介绍,由于首付款突增,不少先买后卖的购房者暂缓了购房计划,随之而来的就是合同违约的协调处理。

  不过,在一些大户型改善项目片区,由于中高端买家全款购房等特点,部分房产经纪人依旧在忙带看、忙成交。

  麦田房产北苑商圈房产顾问王长全表示,新政公布第二天,区域里就成交了一套紫御华府大面积户型,这位客户是全款,所以并没有考虑新政的因素。

  近日,协助客户办理过户也成了一项大工程。上述青年路附近的中介经纪人介绍,因为新政的原因,最近朝阳区房管局的过户号十分抢手,一般早上5点甚至更早就要到房管局排号。

  新政刚出台不到一周,业主的报价并没出现明显松动。麦田房产沿海北商圈总监刘议文介绍,新政发布后,片区里看房的客户依然很多,但都不做决定,都在观望。很多业主暂时不卖了,也在观望执行细则。

  开发商

  限购严厉,环京项目抢售

  面对限购,站在市场另一端的房地产开发商们却显得比较镇定,他们虽然也保持着一贯的谨慎态度,但是却并不像市场一样慌乱。毕竟对于限购,他们已经有了多次应对的经验。

  位于京北某品牌房企开发的旅游地产项目,在这一次由北京而起的限购大潮中,他们所在的区域是迄今为止唯一没有限购的区域。尽管如此,最近的销售节奏也在加快。

  “新政出台当天晚上加班到12点。把能够认购的都做认购。类似这样的指示一道一道从上面传达下来,案场所有的人都在加快动作,联系手头的客户资源。约有购买意向的客户前来看房。”根据该项目销售人员余小姐的说法,在北京周边都已经限购的情况之下,他们项目采取了平价跑量的销售策略。要求按照当前价格加速销售,“目前项目的公寓产品已经差不多清盘了,只剩下别墅还有些剩余房源。”

  “其实限购我也经历过几回,之前我们在固安,每一次北京限购或者北京周边有调控收紧的风声传来,市场都会在短时间内热起来。成交的人有刚需,更多的是投资。”余小姐说,她干房地产销售四年,2014年调控收紧时市场确实受到了影响,买房人都在观望,房价也因此下降,但是随着政策的放宽,市场又反弹上来。

  在北京高端市场上,市场热度也没有降低。懋源地产营销策划总监刘强告诉记者,他们今年以来就一直对政策非常关注。项目在去年开盘之后一直处于顺销期,限购政策虽然突如其来,但是并未打乱他们的节奏。据了解,目前懋源的几个在建项目工程依然按计划进行。

  “我们依然持续看好北京市场。因为这里有着大量改善型需求的人群。”刘强表示,在限购之后,市场的确对于政策走向非常关心,来咨询他们相关政策的客户明显增加。“不过我们目前也不知道细则,只能通过公开报道了解政策,所以只能等细则出台,”他说。

  对此,一位不愿具名的品牌房企高层分析认为:“纵观各种资产配置渠道,综合考虑安全性、收益性等多种因素,不动产依然是资金流竞逐的重点对象。”

  业界观点

  调控来了,增房源稳房价

  小V:这一次北京限购来得太突然,不少小伙伴都被吓蒙了,连平时不关心买房的朋友都开始向小V打听还能不能买房。但是小V其实也被政策搞懵了,请问群里大咖,有何高见?

  严跃进(易居研究院智库中心研究总监):事实上,这次限购对于符合购房条件的群体,尤其是没有购房记录的群体来说,是一个利好,至少可选的房源会更多。对于北京市场来说,未来会趋于平稳,毕竟潜在的购房需求将减少。市场交易降温,价格持续上涨的态势也会得到遏制。

  郭毅(亚豪机构市场总监):此次调控升级主要是为了限制投资类购房。实际上是堵住了部分改善客群,在北京今年供应不足的背景下,抑制需求也是为了缓解供需矛盾,平抑房价。

  张大伟(中原地产首席分析师):因为这个政策出来以后,北京二手房的价格会有一定程度的下降。整个政策的影响周期大概是到明年。地铁商住未来会有一波溢出需求。但购房者应该珍惜现金流,尽量不要浪费在商住上。

  小V:还有很多朋友心系北京周边,想要去北京周边投资一套,却发现已经没有什么地方可以投了……

  严跃进:继北京之后,环京的廊坊也出台了限购政策,这和廊坊潜在的外来购房人数较多有关系。会对近期环京区域的购房行为产生较大的影响。不排除部分房屋买卖会面临毁约的现象。建议因为政策调整而要毁约的,采取灵活的处理方式,不以增加购房者负担为原则。

  B10、B12版采写/新京报记者 龚小锋 方王洋 陈禹铭 张晓兰

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