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土地市场开局“冰火交融” 房企转向非热点城市拿地

  • 2017年02月24日 00:34 来源:经济参考报
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  随着地方楼市调控政策持续落地,各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。不过尽管近一两个月土地市场整体降温,但房企拿地的热情丝毫不减。尤其是对于一些大型房企而言,在2016年成为收获历史上最大销售面积与销售金额的年份后,标杆房企补充土地的积极性高涨,抢跑意味十分明显。

  土地市场“冰火交融”分化明显

  春节后各地土地市场“冰火交融”,呈明显的分化之势。包括北京、上海等一些热点城市土地溢价率明显下降,而深圳、南京等地则依旧火爆。

  2月21日,上海金山区迎来三宗住宅用地出让,最终金山新城以低溢价成交,其余两宗地块则以底价成交;2月17日,位于上海临港的三块纯住宅用地均以不足2%的溢价率成交;2月16日,位于北京房山良乡镇的两宗经营性地块挂牌出让。其中,一地块溢价率为10.71%,另一地块溢价率仅9%,两宗地块均未达到总价上限。

  另一些热点城市土地溢价率也在走低。石家庄2月14日出让了9宗土地,其中8宗底价竞出,1宗流拍;上周就启动交易的郑州,共推出28宗土地,截至目前成交的十多宗地块中,大部分为底价成交。

  与北京、上海不同,2月5日,深圳龙华新区出让的商业地块经历了两个小时、300多轮举牌,最终楼面价3.73万元/平方米,溢价率50.55%。同样的情况还出现在南京、苏州、长沙等地。

  2月14日,南京迎来了春节后的首场土地拍卖,共有7幅地块参与网上竞拍。经过激烈争夺,其中5幅地块超过最高限价,因此进入了摇号决定买家环节。2月15日,达到最高限价的5宗地块在摇号中角逐出了最终买家,其中,招商以总价98.1亿元拿下中华门G98地块,成为南京总价地王;2月10日长沙土地市场6宗土地全部在当日竞出,平均溢价率高达77.82%,其中两宗地块的溢价率分别达到168.4%和171.8%。

  在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。对此,上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,部分土地的起拍价定得较高,所以溢价率相对较低,这样就会使得这些城市近期看上去土地市场的交易节奏较快,而且没有过去的疯狂态势。不过,从实际情况看,整体上拿地成本还是不低,房企后续既要考虑融资的问题,也要考虑土地开发成本的问题。

  龙头企业拿地热情高涨

  尽管控地价仍然是热点城市的主旋律,但也难掩土地竞拍市场的热情。2月16日,北京土地市场迎来春节后首拍,当日共有两宗房山良乡镇住宅用地上拍,由于位置较佳,且地块干净,吸引了碧桂园等8家房企及综合体参与竞争。

  厦门2月15日的土拍中吸引了建发、万科、保利、招商、融创、禹洲和世茂等十余家知名房企参与竞拍,3宗地块共吸金27.33亿元,其中一地块扣除竞配建面积最高楼面价为每平方米36651元,溢价率为50%。

  总体而言,开年以来标杆房企拿地仍然积极。中原地产研究中心统计数据显示,截至2月20日,在受到春节假期的影响下,仍有30家房企的拿地金额超过了20亿元,合计拿地花费则高达2331.9亿元。这其中,前10家房企的拿地金额均超过100亿元。

  中原地产首席分析师张大伟认为,因为春节土地供应减少,所以预期后续房企依然会增加拿地金额,在2016年收获历史上最大销售面积与销售金额后,房企补充土地的积极性明显较高,即使在政策调控影响下,各地供应出的土地依然未出现流标等明显降温现象。

  从近半月的土拍市场表现来看,大多数热点城市依旧火热,如长沙、青岛、深圳土拍地块平均溢价率均超过了50%,厦门三幅宅地、南京五幅宅地也都触及了土拍限价“上限”。业内分析认为,对于热点城市的优质地块,即便附加条件苛刻,不少领军房企依旧志在必得。

  热点城市楼市资金或将转移

  为了避免高价地,一些热点城市针对土地加大了限制条件。记者梳理发现,目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价政策。其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

  2月13日,天津市宣布土地出让新机制,报价到达上限,拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。与之相似的是,在北京,“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。

  在市场增长放缓和调控趋严的态势下,房企转向一些非热点城市拿地的趋势明显。据中国指数研究院等机构的数据,在土地市场,威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

  这些城市的特点较为鲜明,有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明,房地产市场的热点正在从此前的一二线城市,向上述城市和区域转移。

  业内人士指出,这些信息正传递出一个信号:在约束性政策越来越多的情况下,土地市场的降温将不可避免。非热点城市的土地交易火热,说明楼市资金正继续流向下一个热点。张大伟表示,虽然融资渠道受到管控,但经过去年的销售“大年”之后,大型房企手中的资金仍然充沛。在政策管控范围越来越大的情况下,资本选择进一步向非核心城市流动。

  克而瑞研究员杨科伟认为,对于接下来土地市场走势,联系近期国土部发布的十五年规划纲要来看,未来新增建设用地指标下行已是大势所趋。由此来看,土地市场的“主战场”还是会在城市边界快速扩张的二三线城市中展开,当下热点城市的“土拍春暖”也会在更多城市出现。(记者 董建国)

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